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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  對於三、四線城市的投資開發，不少品牌房企陷入"糾結"情境，到底是應該盡快出逃，還是繼續加碼？在這個關鍵問題上，近日部分品牌房企老總站在全國"兩會"的大舞臺上強力反擊，認為"好局才剛剛開始"。

  與此同時，近期的政府工作報告中提到，"引導約1億人在中西部地區就近城鎮化"，這是否意味著這些被看淡的三、四線城市樓市將迎來"主場時間"？多傢機構報告顯示，在中西部地區，省會城市和交通樞紐城市將成為房企們的首選，而資源性強的中小城市也會被普遍看好。

  今年政府工作報告中也提到，"引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。"業內專傢猜測，下一步將會有更多有利於中西部城鎮化的利好消息浮出水面。

  當前，受樓市持續調控、中央治理影子銀行等因素的影響，開發商的資金鏈備受考驗。金科股份去年三季報顯示，雖然公司賬面現金流高達91.5億元，但經營活動所產生的現金流為-35.4億元，整個去年拿地支出累計88.56億元，資產負債率較高。

  2013年，一線品牌房企回歸一、二線城市，這些城市頻頻陷入 "地王"爭奪戰，部分地塊的高溢價率也引起瞭各地政府的擔憂。重慶一位不願具名的業內人士表示，金科避開瞭熱點城市，通過底價拿地，既能加速擴張企業規模，又能保證項目一定的利潤率，也有助於穩定股價。

  近日，筆者梳理金科股份的公告發現，自2013年初以來，金科股份延續瞭2012年"彪悍"的拿地作風，拿地頻率之高令業內驚嘆不已。

  在"大重慶"范圍內，除瞭沙坪壩區之外，金科股份拿地均集中在大足區、長壽區、雲陽縣、江津區、合川區等郊區縣。值得關註的是，金科股份還深入新疆五傢渠市、四川內江市、貴州遵義市及湖南瀏陽市、郴州市頻頻拿地。

  如今，有瞭多元化的融資渠道作支撐，金科股份縱橫擴張的 "野心"更為龐大。前不久，參加全國"兩會"的全國政協委員、金科股份董事長黃紅雲向有關媒體表示，公司正在做養老地產的準備工作，今年內將推出養老地產項目。

金科股份逆市擴張中西部版圖 產業嫁接地產升溫

  即便是新進入貴州、新疆等省份，金科股份也沒有首先進駐相應的省會城市。金科股份一名區域高管曾表示，進軍貴州等區域是公司的戰略需要，像公司進入貴州遵義市，是考慮到先要進行區域佈點，熟悉當地市場，再向區域核心城市佈局。

  實際上，這是金科股份繼"1030"發展戰略基礎上，在2011年又提出瞭"622"發展戰略，也就是說，金科將以重慶為中心的中西部地區投入比重提高到60%，長三角和環渤海地區分別占20%。按照重慶業內的解讀，金科股份要在一線做品牌，二線做利潤，三線做規模。

  筆者註意到，金科股份在2012年年報中透露，公司正在實施地產與產業聯動模式，這一模式也是提升公司差異化競爭潮州鎮土地貸款期數力的重要方面。

  去年4月初，金科股份為降低采購成本，與關聯公司重慶銀海融資租賃簽署協議，募資2億元，期限2年，租賃年率僅7%。一個月後，金科股份將融資之手伸向中信銀行、昆侖信托組成的銀團，總借款高達16億元，期限兩年，但年化綜合融資成本9.7%。

  實際上，金科股份近年來不僅在產品上獲得市場高度認可，其榮譽由"花園洋房專傢"晉升為"中國住宅產品專傢"，其綜合發展實力"突飛猛進"。

  作為領軍中西部地區的A股上市品牌房企，金科股份早在2010年就明確提出瞭"1030"戰略，計劃未來十年進入重慶30個郊區縣，按照當前擴張路徑，這一戰略早已升級為2.0版，除瞭大重慶之外，貴州、新疆、雲南、四川、陜西、湖南等重點省區的60個城市均被納入開發范圍。對於金科的戰略佈局，有房地產機構用瞭"悶聲發大財"予以評價。

  今年1月8日，金科股份攜手銀華基金子公司"銀華資本"，並簽署瞭貸款合作協議，擬融資10億元，綜合融資成本11.6%。這也是金科股份與基金公司展開的首次合作。

  按照去年年報所透露，金科股份計劃實施"8020"產品戰略，即新推產品中80%為剛需產品，20%為改善型產品，堅持走民生地產之路。公司要求重慶區域項目從拿地到首期開盤原則上不超過6個月，外地項目不得超過8個月。

  申銀萬國地產分析師韓思怡此前發佈研報認為，因2011年金科股份借殼上市時大部分項目已經過國土部審查，無囤地捂盤，預計此次將重點針對新項目審查，審批速度相對較快，獲批概率相對較大。

  多元化融資"避險"

內容來自sina新聞

  對於這一戰略定位，國信證券地產分析師區瑞明曾在一份研報中表示，金科股份具有多年經營三、四線城市項目的經驗，瞭解局部市場格局和遊戲規則，在當前新型城鎮化戰略的背景下，中西部地區本來就集中瞭大量的三、四線城市，且這些城市的城鎮化水平較低。因此，金科股份勢必會成為中西部新型城鎮化戰略的最大受益者。

  為瞭支撐各地項目的快速開發，金科股份這兩年來除瞭預售回款、銀行開發貸等傳統融資渠道之外，更多的是借助瞭信托、銀團、融資租賃等方式多元化募資。

  據瞭解，金科股份最新一次信托貸款發生在去年2月底，主要是內江金科向中鐵信托貸款4.5億元，融資成本10.7%。不過，金科股份當時透露，截至去年2月26日，公司信托融資餘額為39.44億元。

  當前，對於三、四線城市的開發，不少開發商的"糾結"情愫持續已久，但近來部分品牌房企老總站在全國"兩會"的舞臺上強力集中反擊，認為好局才剛剛開始。近日，金科股份董事長黃紅雲向媒體表示，每個城市的情況都不一樣，千差萬別。判斷一個城市的房地產市場，要從經濟、人口、收入分佈、城鎮化發展階段、政府政策等多方面評估。金科進入每個城市都經過瞭詳細的論證。

  此外，金科股份借助去年下半年上市房企再融資潮湧之際，短時間內就對外發佈瞭43億元的定增募資預案，定增對象涉及重慶、陜西三個住宅項目，但隨著市場變化，這個方案也做瞭相應調整。今年1月底，海印股份8億元定增獲批，成為本輪上市房企再融資接受證監會審核通過的第一單，業內人士認為，房企再融資開閘信號意義明顯。

  業內人士認為，金科股份作為高周轉型的品牌房企，雖然公司的資產負債率較高，需要一定的資金成本，也會吞噬一部分利潤，但在快速模式下並不擔心現金流風險。

  發力"產業嫁接地產"模式

  去年拿地耗資逾88億

  此外，黃紅雲還拋出瞭更大的目標，預計到2015年金科銷售規模達到500億元，其底氣來自旗下足夠充足的"糧草彈藥"。

  據統計上述拿地公告，2013年金建地分割缺錢急用哪裡汽車貸款重劃區法規任何問題免費諮詢建地分割貸款全省皆可處理科股份拿地5453.2畝，拿地總成本88.56億元，單價成本平均僅有162萬元/畝，拿地區域除瞭東部地區的張傢港市、無錫市之外，其他均分佈在中西部地區。

  按照金科股份的說法，前述模式就是要在做大做強住宅地產的基礎上，實現住宅地產、商業地產、文化旅遊地產、產業地產四駕馬車齊頭並進，探索進入養老地產、土地一級開發。強化上下遊產業鏈延伸，圍繞房地產行業，進一步發展園林、酒店、物管、門窗裝飾等關聯產業。

  其實，金科股份早已嘗到瞭個中甜頭。據2012年年報透露，金科股份房地產板塊實現營收96.5億元，物業管理板塊實現營收2.12億元，酒店經營實現營收1.93億元，園林及其他實現營收1.42億元。值得註意的是，除瞭房地產毛利率約為35.2%之外，酒店經營毛利率高達68.5%，園林及其他也達到瞭27.7%，其毛利率同比增幅在各大板塊中比例最高，達到瞭5.23個百分點。

  據CRIC研究中心發佈的《2013年中國房企銷售50強榜單》顯示，金科股份實現銷售金額239億元，同比增長68億元；實現銷售面積288萬平方米，同比增長113萬平方米。在50強房企排名中，金科股份均在30名以內，與去年相比，排名均有較大幅度的上升。

  早在2012年底，金科股份在重慶萬盛區黑山谷拿地，在重慶本土首次邁開旅遊文化地產開發步伐。對於這一板塊的發展，金科股份彼時用瞭"實質性突破"來高度概括。據瞭解，金科股份的首個旅遊地產項目位於湖南瀏陽市的中國山水洲項目，從去年拿地情況來看，這個項目已取得一定的土地儲備。

  渤海證券地產分析師易華強此前曾發佈研報表示，金科股份當前園林業務一部分為公司房地產項目的配套，另一部分為對外業務，包括其他地產公司以及市政項目。公司未來園林業務的突破方向為市政園林項目，也有望成為公司新的增長點。

  對於這種聯動模式的基本思路，易華強認為，金科股份通過與地方政府合作，承擔市政園林項目，獲取廉價土地，政府通過土地出讓金補充市政園林建設資金，政府沒有先期資金投入，而公司通過資金墊付獲取廉價土地資源，取得瞭地方政府與公司盈利的雙贏。

  不過，對於設定500億元的銷售目標，按照金科股份2013年初預設的年度235億元(含產業板塊)銷售目標，這相當於是"彎道超車"，其增長率要達到約50%左右。不過，蘭德咨詢曾做過一項專門研究，其結論是目標易定，資源和能力難得，除瞭資金和人員這兩個核心要素之外，產品保障和管理保障也缺一不可。

  在管理上，尤其是物業管理上，早在去年6月，金科股份專門成立瞭金科資管中心，相當於是在全國范圍內首推 "業主資產增值計劃"。按照這個增值計劃，金科資管中心將開設資產服務、資產托管、資產經營三大板塊業務，從而更專業、更系統地為金科業主服務。

  除瞭金科股份之外，目前包括萬科、花樣年、龍湖等品牌房企均在低調嘗試依托自身不斷增長的龐大業主群體，打造社區增值業務，開發新的利潤增長點。在業內人士看來，這實際上也代表瞭未來房地產行業變革的一種大趨勢。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/08022647900.shtml

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